В недвижимости ожидается пассивность покупателей из-за нестабильных доходов

27 января 2021
Андрей Чернышев, группа компаний «Твоя столица»
Экономика

Ожидать ощутимого всплеска покупательской активности в сфере белорусской недвижимости, по крайней мере, в ближайшие месяцы, не стоит.

По состоянию на начало января 2021 г. на первичном рынке жилья Минска предлагалось 115 домов-новостроек (без учета домов, доступных только для нуждающихся в улучшении жилищных условий), что на 4 дома меньше чем в январе 2020 года, но при этом на 15 больше, чем в январе 2019 г.

Из чего выбирать?

- Несмотря на периодически появляющиеся известия об ограничении строительства в пределах Минска, новые стройки появляются каждые полгода с завидной периодичностью, - комментирует ситуацию руководитель «Твоя столица · Новостройцентр» Наталья Жалова. - Все это играет на руку покупателям, поскольку расширяет выбор и усиливает конкуренцию между застройщиками, заставляя их в борьбе за покупателя модернизировать проекты домов, предоставлять акционные предложения, а в последние полгода, еще и снижать цены.

По словам Натальи Жаловой, в целях понимания реального объема предложения стоит рассматривать не только количество новостроек в продаже, но и количество доступных в них квартир. Ведь не редкость, когда в доме остаётся свободными буквально несколько квартир из возможных 250. Например, в настоящее время остатки квартир (до 10 шт.) предлагаются в 35 домах. В большинстве случаев это квартиры, имеющие 3 и более комнат либо большой площади – например, однокомнатные площадью более 50 кв. м., двухкомнатные более 60 кв. м. а также трёхкомнатные квартиры и «пентхаусы» площадью свыше 90 кв. м.

Особенность текущего предложения, заключающееся в том, что новостроек начального класса «Эконом» практически не осталось.

Справочно: к классу «Эконом» относятся 2 типа домов: 1) панельные дома, не входящие в состав жилых комплексов; 2) каркасно-блочные дома, которые имеют более 10 квартир на площадке этажа или более 60% квартир малой площади (до 50 кв. м). Других особых требований к домам данного класса не предъявляется.

На начало января 2021 г. в предложении остались только два дома класса «Эконом», в то время как в начале 2020 г. покупателям было доступно 7 домов, а в январе 2019 г. – 19 домов. Не исключено, что к концу текущего 2021 года класс «Эконом», может остаться пустым, как и его противоположность – самый высокий класс качества «Люкс», в котором по-прежнему нет домов, соответствующих его требованиям качества.

По мнению Натальи Жаловой, уменьшение количества домов «Эконом»-класса является закономерным следствием развития рынка, и в частности, запросов покупателей. Уже мало просто возвести дом, он должен быть привлекательным, как внешне, так и конструктивно. В ответ на это, застройщики стараются следовать за трендами спроса, добавляя в свои проекты, востребованные покупателями новшества.

- Например, практика показала, что добавить привлекательности панельным домам (которые были основными составляющими класса «Эконом») можно возводя их не обособленно друг от друга, а в составе объединенного единой архитектурно-стилистической концепцией жилых комплексов, тем самым добавляя им красок и стиля, как снаружи, так и внутри. А еще грамотно и красиво организовать прилегающую территорию, и, например, предусмотреть бесступенчатый вход в подъезд (что актуально не только для людей с ограниченными способностями, но и для пожилых людей и мам с детьми). В результате всего этого, дома переходят из «Эконома» в «Стандарт».

Кредитные возможности

В отличие от вторичного рынка, на «первичке» по-прежнему остаются доступными кредиты, правда только от Белинвестбанка. А с недавнего времени вернулось одно предложение лизинга (АСБ Лизинг). При этом ставки многие называют вполне демократичными: кредитование от 4,99% на первый (е) год (ы) и до 13,33% на оставшийся период, лизинг 15,75%. Но есть одно «но»: кредитование доступно не по всем 115 находящимся в активном предложении новостройкам, а только по 75, а в лизинг можно приобрести только готовую квартиру, то есть в введенной в эксплуатацию новостройке. Но суть от этого не меняется - сегодня для тех покупателей, у кого не хватает полного объема средств, вариант только один – приобрести новостройку в кредит или лизинг. Главное успеть, пока кредиты еще доступны - в текущей экономической ситуации никто не берется прогнозировать, сколько они еще будут активны.

В подобной ситуации, можно было бы ожидать увеличения количества желающих успеть «запрыгнуть в последний вагон» и успеть купить квартиру в кредит до конца года. Но ситуация сложилась иным образом. По данным сектора ипотечного кредитования «Твоей столицы», в конце прошедшего 2020 года было отмечено снижение доли сделок по продаже новостроек с использованием кредитов: со средних 60% за январь-октябрь до всего лишь 30% в ноябре-декабре. В качестве причины этого явления специалисты называют не столько сужение кредитования и концентрацию предложений только у одного Белинвестбанка, сколько усиление требований к уровню доходов кредитополучателей, в результате чего стало сложнее взять недостающую сумму в кредит. На цифрах это выглядит следующим образом: средняя сумма кредита за первые три квартала 2020 г. была на уровне 71 тыс. BYN, а в ноябре-декабре снизилась до 49 тыс. BYN.

Цены пошли вниз

Несмотря на наличие кредитов, цены в 2020 г. все-таки пошли вниз. Хотя многие считали, что на фоне стабильного спроса на жилье в Минске, и в частности благодаря особому интересу покупателей к новостройкам, цены на первичное жилье удержаться от снижения.

Покупателей меньше не стало

По части покупательской активности, оценки «Твоей столицы» и портала ProMetr.by схожи – по сравнению с началом 2020 года, количество спросовых заявок и обращений от покупателей новостроек к осени снизилось на половину, а к концу года снижение достигло 60+%.

- В реальности, покупателей меньше не стало. Просто они нажали «на паузу» в следствие наблюдающейся в стране нестабильности. Кроме того, у многих уменьшились доходы, и поэтому планы на будущее приходиться пересматривать. Банально даже из-за того, что нужную сумму уже не получается взять в кредит или выбранная новостройка уже не кредитуется. А те, кто может взять кредит, задумываются о том, смогут ли они его выплатить с учетом возможного дальнейшего снижения доходов.

Кроме того, покупателей снова начали одолевать страхи возможных долгостроев или вовсе недостроев. Но здесь палка на двух концах – покупка новостроек во многом была интересна на ранней стадии строительства за счет более низких цен, в то время как квартиры в уже готовых или близких к тому домах, стоят гораздо дороже и не каждому по карману. То есть либо рисковать покупать дешевле, либо искать значительную сумму на готовые квартиры. Поэтому перед покупателями сейчас стоит много вопросов, ответы на которые сложно получить в короткое время. Вдобавок ко всему, все понимают, что если кредиты пропали со вторичного рынка жилья, то точно также они могут уйти и с первичного. Ждать этого и когда – точной информации нет, хотя мы, работая напрямую с Белинвестбанком напрямую, не раз задавали специалистам подобные вопросы.

По мнению представителя «Твоей столицы», сегодня среди реальных покупателей новостроек можно условно выделить одну большую группу - это те, кто продает (ал) имеющуюся квартиру на вторичном рынке, а средства для доплаты уже собраны либо берутся в кредит. С одной стороны, это высоколиквидные покупатели, поскольку они обеспечены необходимой суммой для покупки. Но с другой стороны, преобладающая сумма их средств все еще «заморожена» в квартире, которую надо продать. Как показала практика, именно на этом этапе застройщики теряют покупателей, поскольку не могут скоординировать этот процесс «переезда в новостройку».

Особенности спроса

Спрос всецело переориентирован на минимизацию стоимости покупки квартиры. Поэтому в первую очередь раскупаются квартиры минимального метража, в том числе квартиры «евроформата» (евродвушки, евротрешки) – где в одной комнате объединены гостиная и зона кухни, но при этом есть еще одна изолированная комната. В то же время схожие с «евроквартирами» (по компоновке кухни) квартиры-студии наоборот, с каждым годом становятся менее ликвидными, потому как в едином пространстве необходимо выделить как зону кухни, так и спальную зону, что подойдет далеко не всем покупателям. Особенно при наличии в предложении «евродвушек» с уже выделенной комнатой.

Особенностью текущего спроса можно назвать тот факт, что при наличии сбалансированной площади и цены, квартиры на первом и последнем этажах уже не задерживаются в продаже, поскольку первый этаж во многих домах уже делается «высоким» (например, за счет наличия встроенных коммерческих помещений в цоколе), а последний этаж привлекает красивыми видами. Исключение составляют «пентхаусы» на последних этажах, имеющие большую площадь и предлагающиеся по высокой цене.

Чего ждать в дальнейшем

- Начиная со второй половины января отмечается оживление покупателей. У многих были негативные ожидания, связанные с началом нового года, но поскольку они за первую половину месяца не оправдались, и новых негативных изменений не произошло, то покупатели понемногу начинают возвращаться к поискам решения жилищного вопроса. Но в любом случае, текущая ситуация на рынке гораздо пассивнее той, что наблюдалась в начале 2020 г. И ожидать ощутимого всплеска покупательской активности, по крайней мере, в ближайшие месяцы, не стоит. Основным ограничителем в данном случае выступает отсутствие стабильности в доходах покупателей, не говоря уже об их росте. Поэтому, даже при сохранении кредитования на текущих условиях, в первом квартале сохранится весьма слабая активность рынка. Прогнозировать развитие ситуации на более поздние периоды с достаточной достоверностью не представляется возможным из-за нестабильности, как внутри страны, так и за ее пределами, потому что это все это напрямую влияет на экономику страны и благосостояние ее жителей. 


 


Подписывайтесь на нашу рассылку Thinktanks.by, а также на страницы сайта Белорусских исследований в :
(Telegram https://t.me/thinktanksbyy),
(Instagram https://www.instagram.com/thinktanks.by/),
(Facebook https://www.facebook.com/thinktanks.by)

Поделиться: