Количество сделок с коммерческой недвижимостью в Беларуси вернулось на уровень 2019 года. Эксперты прогнозируют углубление рецессии рынка офисной недвижимости и продолжение роста складской.
Покупательская активность в 2022 году была достаточно высокой. Сделок с коммерческими объектами совершено в 1.6 раз больше, чем в 2021 году, и примерно столько же, как в 2019 или 2020 гг. В денежном выражении общий объем крупных сделок в 2022 году превышает сумму аналогичных показателей 2020 и 2021 гг.
Тем не менее, в долгосрочной перспективе 2022 год будет представлять собой лишь отрезок на кривой цикла недвижимости: для офисной недвижимости – периода рецессии, для логистической и складской – периода роста, объясняют эксперты.
Суммарный объем рынка инвестиций в крупную коммерческую недвижимость может составлять до 9 млрд USD. Такие оценки содержатся в аналитическом отчете компании "Коллиерз" по итогам 2022 года – в нем рассматривались лишь крупные объекты общей площадью более 5 тыс. кв. м.
Сколько и по чем купили?
В целом в 2022 заключено 374 сделки с крупными объектами коммерческой недвижимости на общую сумму более 207 млн. долларов.
Средняя сумма сделки превышает 0,5 млн USD, а средняя цена за 1 кв. м составляет 173 USD (с учетом дешевых производственных объектов).
40% от общего объема сделок в денежном выражении совершалось с офисной недвижимостью, что означает, что многие инвесторы в 2022 году на спаде офисного рынка предпочитали приобретать качественные активы по привлекательной цене.
Доходность недвижимости практически не изменилась по сравнению с 2020-2021 гг. и составила 9-11% для офисной и производственно-складской недвижимости, и 10-13% для торговой.
Офисы
Офисная недвижимость Минска еще не достигла дна периода рецессии: ставки аренды снижаются, вакантность растет. Цены предложения продажи, на взгляд аналитиков, пока не в достаточной мере отражают кардинальное снижение спроса и ставок аренды.
Тем не менее, за текущий период в офисном сегменте совершено достаточно сделок с офисными объектами. В этом сегменте совершались крупные и дорогие сделки.
Одна из них – покупка ОАО «Сбер Банк» административного помещения банка по адресу пр. Независимости, 32А почти за 42 млн US. Эта сделка является крупнейшей сделкой на рынке за последние 3 года (лишь в 2019 году ООО «ТабакИнвест» приобрело торговый центр Е-Сити на ул. Денисовской за 49 млн USD).
Торговля
Рынок торговой недвижимости, как и в 2021 году, в 2022 году находился в равновесной точке: ставки не снижались значительно, вакантность росла только за счет ввода двух новых торговых центров c невысокой заполняемостью.
При этом ряд топовых торговых объектов фиксировали рост трафика и более чем успешно генерировали арендный поток. Уход нескольких международных брендов, из которых якорными были только H&M и JYSK, пока не отразился на рыночных показателях.
Крупные для Беларуси сделки совершались не только в Минске, но и в регионах.
Склады и промышленность
Производственно-складская и логистическая недвижимость (далее – I&L) пока находится в периоде роста, однако вектор развития в 2023 году зависит от многих внешних факторов, например, от масштаба и неотвратимости санкционных мер в отношении как экспорта, так и импорта товаров.
Сделок с такой недвижимостью совершалось много, но как правило с дешевыми низкокачественными площадями для использования в хозяйственной деятельности, а не в качестве инвестиций. Дорогие сделки совершались с современными качественными складскими объектами в пределах МКАД-2.
Гостиницы
Рынок гостиничной недвижимости в 2022 году немного оживился, что ознаменовалось долгожданным определением судьбы бывшего отеля Mercure на ул. Зыбицкой, а также вводом в эксплуатацию нескольких небольших отелей, в том числе одного брендового.
Оживление в отельном сегменте объясняется образовавшимся «туристическим пузырем» с Россией и активизацией внутреннего туризма.
Регионы и столица
В Минске традиционно объем сделок больше, чем суммарно по остальным регионам. В этом году, однако, поменялась структура: если в предыдущие периоды в столице в основном приобретались торговые и промышленные объекты, то в 2022 году – офисы и отели.
В регионах большая часть сделок совершалась с производственной недвижимостью, в некоторых случаях – за 1 базовую величину. Такие объекты после приобретения, как правило, нуждаются в крупных инвестициях в ремонт или редевелопмент.
Исключение представляет Могилев, где торговый центр «ТЦ Е-Сити» на ул. Гагарина, 79-1 продан за почти 18 млн. USD c НДС, в Гродненской области совершена крупная сделка с производственным комплексом по производству продукции из мяса индейки.
В целом, в регионах совершаются единичные крупные сделки. Сегменты офисной и отельной недвижимости были неактивны.
Прогноз
По экспертной оценке «Коллиерз», рынок офисной недвижимости Минска находится в периоде рецессии. Верхний диапазон ставок аренды опустится еще ниже, цены продаж, вероятнее всего, также продолжат снижение.
Рынок торговой недвижимости в Минске пока находится в равновесном состоянии и будет переходить в стадию замедления в случае снижения покупательской способности и ввода крупных торговых объектов.
Рынок производственно-складской и логистической недвижимости в Минском регионе по-прежнему находится в периоде роста. На дальнейший вектор развития могут влиять множество неопределенных факторов.
Рынок отелей оживился, инвесторы и девелоперы обращают внимание на гостиничную недвижимость небольшого формата: бутик- и апарт-отели.
ThinkTanks.by может не разделять мнение авторов исследований и публикаций.