Бизнес-центры и административные здания в столице нынче переживают тяжелые времена. Арендаторы съезжают, цены падают, простой растет, и на фоне этого продолжают вводится новые офисные здания.

По данным отчета консалтинговой компании «Коллиерз», единовременный спрос на офисы в Минске под влиянием ротационных факторов в конце 2022 года составил 20-25 тыс. кв. м. Это всего лишь 10-12% от имеющегося предложения.

Свободными являются более 200 тыс. кв. м офисов, а уровень вакантности достиг 19,5%, что стало антирекордом за всю историю анализа рынка с 2007 года. Однако дно еще не достигнуто, предупреждают эксперты. Ожидается дальнейший рост вакантности вплоть до 40%, говорится в обзоре аналитической компании.

Продолжают строить

Несмотря на ввод большого количества новых зданий в минувшем году, в ближайшие годы на рынке ожидается весомое прибавление.

В 2022 году сток офисной недвижимости Минска пополнился на 38,0 тыс. кв. м (из
них 75% площадей класса В1), что более чем в 6 раз превышает результаты 2021 г. А в настоящее время в процессе строительства находятся более 230 тыс. кв. м площадей в современных офисных объектах со сроком ввода в период 2023-2024 годов.

В высокой степени готовности находятся бизнес-центры в МФК Prizma и МФК Академии тенниса, бизнес-центры Helen & Valery Plaza, Shanter Hill, корпус А в БЦ «Проспект» и ряд менее масштабных проектов. Ведутся строительно-монтажные работы бизнес-центров в МФК Sigma и G•S PLAZA «Жемчужина», БЦ Quantum и Delfi, новых корпусов в БЦ IT max. Начато возведение башен Международного финансового центра «Минск Мир».

«Минск Мир» к 2027 году обещает стать крупнейшим в республике объектом коммерческой офисной недвижимости. Общая площадь его пяти башен составит 96 тыс. кв. м, арендопригодная – около 85 тыс. кв. м.

«В данной ситуации произошедшую в прошлом году полную трансформацию проекта МФК «Магнит Минска», ранее предполагавшего наличие около 20 тыс. кв. м офисных площадей, можно считать благоприятным для рынка недвижимости событием, поскольку уменьшается потенциальный переизбыток офисных площадей», - отметили аналитики в своем отчете.

Цены падают

Ставки конца 2022 года являются минимальными за время наблюдений с 2007 года. Например, ставка аренды качественного офисного помещения класса В1 недалеко от метро или центральной части города площадью 200-300 кв. м с отделкой составит 8-10 Евро в месяц без НДС.

В будущем площади продолжат дешеветь, прогнозируют эксперты. Ожидается снижение максимально запрашиваемой ставки (в бывших объектах класса А) до 14±2 евро/кв. м/мес., при этом ставки аренды в классах В1 и В2 уже достигли равновесных значений.

Ставки арендной платы по классам офисов, евро/кв.м./месяц

Люкс по льготной цене

В ближайшей перспективе будет наблюдаться миграция арендаторов из офисов, удаленных от центра и магистральной транспортной инфраструктуры, в более удобные локации. Также клиенты будут уходить из офисов, чья цена будет превышать рыночную.

Будущее офисных площадей класса С и в административных зданиях аналитики оценивают как малоперспективное. Выжить они смогут лишь за счет спроса на небольшие, до 30-40 кв. м, площади, которые как правило не предлагают современные бизнес-центры.

Как выжить без айтишников?

В 2022 году изменился портрет ключевого арендатора офисной недвижимости: вместо IT-компаний спрос формировали оставшиеся международные и российские компании, финансовые и государственные организации, предприятия и учреждения образования (которые раньше не являлись игроками на рынке аренды частных помещений).

«На текущем этапе необходимо смириться с тем, что IT-сегодня – уже не основной арендатор для бизнес-центров. Смириться с необходимостью привлечения арендатора из других, в том числе менее персоналоемких, секторов бизнеса и экономики: банки, государственные предприятия и организации, профессиональные провайдеры услуг (страховые, аудиторы, юристы) и проч», - советуют эксперты.

Они предвидят использование офисных площадей под нетрадиционные функции: проведение мероприятий, коворкинги, обучение.

ThinkTanks.by может не разделять мнение авторов исследований и публикаций.